Все статьи Сметное дело Информационные технологии
11.11.2025

 

Эскроу-счет для застройщика. Функции сметчика при работе с эскроу-счетом

 

В последние десятилетия было много драматических историй обманутых дольщиков, которые снизили доверие населения к застройщикам.

Порядок в сфере купли-продажи недвижимости навели путём внедрения специального механизма защиты. С 1 июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

Эскроу-счёт — это особый банковский счёт, на который покупателем перечисляются средства, но продавцу (например, застройщику) они передаются только после выполнения определённых условий.

Т.е. это специальный банковский счёт, который используется для снижения рисков при заключении сделки купли-продажи. Сторонами выступают покупатель и застройщик, но в отличие от обычных сделок здесь появляется третий участник — банк.

Для всех трёх сторон есть специальные термины.

  1. Бенефициар — тот, кто получает деньги, то есть застройщик или продавец.
  2. Депонент — тот, кто вносит эти деньги на счёт, то есть покупатель квартиры.
  3. Эскроу-агент — тот, кто выделяет сторонам договора отдельный счёт и одновременно выступает гарантом этой сделки. Это банк. В его обязанности входит контроль за выполнением всех условий по договору.

Раньше застройщик строил дом на свой капитал. Чтобы его создать, он продавал квартиры по договору долевого участия, в котором передавал покупателю не жилплощадь, а права на неё. Чем более ранней была стадия стройки, тем дешевле продавалась квартира — и, соответственно, были выше риски. В один момент стройку можно было заморозить, а дольщикам оставалось только ждать или идти в суд.

Сейчас застройщик строит так же, по договору долевого участия, но на кредитные средства, которые ему выдаёт банк поэтапно. “Забрать куш” и сбежать больше не выйдет. Деньги на эскроу-счёте заморожены, и застройщик получает их только после того, как сдаст дом. Больше нет смысла продавать дёшево на старте, раз деньги заберёшь только в конце. Принцип “купил дёшево — продал дорого” уже не работает так быстро.

 

Работа сметчика при использовании эскроу-счета

 

  1. Поскольку изначально речь идет о купле-продажи недвижимости, Приказ Минстроя России от 04.08.2021 № 421/пр. (в ред. Приказов Минстроя РФ от 07.07.2022 № 557/пр, от 30.01.2024 № 55/пр, от 23.01.2025 № 30/пр) никаких разъяснений, как работает сметчик в такой системе, не дает.
  2. Исходя из вышеуказанного, необходимо отметить следующее: денежные средства с эскроу-счёта передаются застройщику только после выполнения определённых условий. Т.е. застройщик получает денежные средства с эскроу-счёта только после того, как сдаст дом.
  3. Справка о стоимости выполненных работ и затрат КС-3— это унифицированная форма, применяемая в строительстве. Это документ, в котором перечисляются выполненные работы и их стоимость. Следует отметить, что на титульный лист КС-3 вносят сведения об участниках договора: заказчик, исполнитель, инвестор (при необходимости), с обязательным указанием организационно-правовой формы, названия компаний — без сокращений. Также указывают юридический адрес компании, код ОКПО каждого участника, название и адрес строительного объекта, номер договора и дату его заключения, дату составления документа и отчётный период. 
  4. Таким образом застройщик, который по сути является исполнителем, оформляя КС-3 подтверждает выполнение работ при строительстве дома и, соответственно, своих обязательств перед заказчиком (покупателем) и инвестором (банком).
  5. Справка о стоимости работ и затрат КС-3 заполняется на основании информации акта по форме КС-2 — это акт о приёмке выполненных работв строительстве. Документ подтверждает, что подрядчик выполнил работы по договору, а заказчик (застройщик, который по сути является исполнителем в форме КС-3) их принял и не имеет претензий к качеству. В КС-2 указывают стоимость строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой, и дополнительные затраты за отчётный период. Эту справку заказчик использует для расчётов с подрядчиком. 
  6. Предварительно получается следующая картина: застройщик осуществляет строительство дома за собственные средства. По окончании строительства в целом (или какой-либо очереди, если предусмотрена поэтапная оплата) застройщик подтверждает выполненные им строительно-монтажные работы соответствующими формами КС-2 и КС-3 и получает денежные средства с эскроу-счёта инвестора (банка).

 

В Институте прикладной автоматизации и программирования Вы можете пройти следующие курсы:

Больше курсов в дистанционном формате на сайте teachandstudy.ru:

Наверх